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投资商铺三部曲
新恒迪商业地产投资策划顾问机构    2013-08-13 04:13:21    文字:【】【】【
目前,上海商铺市场投资的回收期为6-10年,投资回报率高于一般住宅。较高的投资回报、稳定的现金流量和入市后良好的商业发展前景吸引了众多投资者入市,境内、境外人士都把购买商铺作为投资房地产的另一途径。
  第一部:商铺解读
  交易实例
  近日,金先生手头有200-300万资金,打算购买商铺作为投资。于是,房地产经纪人向其介绍了商铺贷款的相关政策,并推荐了两个带租约的商铺,然后约定带看时间。金先生自己又抽空到实地观察了几天,最后对其中一个商铺表示了明确意向,与此同时,他希望银行能提供五成商业贷款。经纪人即列出了贷款所需提供证明、文件的清单,并时明确每月所需还款金额。在金先生提供了相关证明及文件后,即由中介公司代办有关贷款审批手续,银行出具"贷款意见确认书",这样,金先生完成了商铺贷款的全过程。
  在签约方面,经过中介公司、出售与承买方的共同努力,出售方与承买方终于就该商铺的标的、付款方式、期限等条件达成共识。最后双方顺利地签订了买卖合同。
  分析
  出售方:
  希望能通过出售该物业,获得一笔资金。由于在1999年签订了一份为期5年的租约,租金较低(当时市场正处于低谷,因此租金较目前的市场行情明显偏低)。
  承买方:金先生希望通过购买该商铺,能使资金保值、增值。金先生是商人,不希望把所有资金都投在该商铺上,而是希望利用银行贷款支付部分房款,并利用以后收取的租金来还贷。
  中介方:凭借专业知识与团队合作精神,保障交易的安全性。
  第二部:影响商铺升值因素
  商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅,转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析,影响商铺升值的因素主要有以下几点:
  零售业带动商铺中国入世后,零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场,内资零售业也加紧"圈地"步伐,特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示,最适合进行特许连锁经营的行业是零售业(43%),其次是服务业(23.9%)和快餐业(22%)。值得关注的是,家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视。因此,未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。
  人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺,客流量的走高带动了商业兴旺,为投资商铺带来很大空间。因此,选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量;位于小区内的商铺,小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多,就意味着消费需求多,开个商铺做生意有得好做,投资商铺也就有得好赚。关键之处在于,小区必须具备一定规模。例如,万科城市花园的优诗美地的商铺已渐成气候,成为投资者的投资热点。
  地区潜力商业氛围浓的地段,商铺会有较高升值潜力,反之亦然。在市政动态方面,沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际著名咨询公司麦肯锡进行长远目标定位,到2010年,把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来仲量联行为其进行一期商业改造规划,计划将淮海路建成更为时尚的商业街,届时将有更多国际一流品牌旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地--5万平方米的四川北路大型绿地建设方案已经敲定,2002年建成后,四川北路商业街商业布局和档次都将进一步扩大和提升。因此,上述地区的商铺有一定的升值潜力。
  第三部:购买商铺需要注意
  1、商铺安全性
  商铺有无租约及租约到期日。例如,有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权,划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。
  2、租金调幅
  以5年租期的租约为例,前2—3年租金不增,从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种:累计递增,即每年租金按照递增比例递增,但是递增基数以前一年租金价格为准;环比递增,即每过一段时期(一般3年左右)租金上调。
  3、租金价格
  商铺租金除了要符合自己的购买承受力外,还要与周边商铺和同类产品作比较。
  4、商铺贷款
  相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元,贷款额度最高为6成,期限为10年。
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