网站标志
 
商业房地产开发与房地产营销策划分析
新恒迪商业地产投资策划顾问机构    2015-01-10 03:50:51    文字:【】【】【
据业内人士分析,吸引开发商投资商业地产的更深层次的原因是,拿地盖房之后,能够“倚仗”商铺或写字楼的租金收益维持企业的运转,而不必像住宅开发商那样,不断疲于拿地。这与潘石屹的见解不谋而合。在“老潘”的博客中,他这样论述,政府对于住宅的调控确实是SOHO中国转型商业地产的原因之一:一方面,他看到了政府调控住宅市场的决心,其次,考虑到政府要加大廉租房以及经济适用房的建设,根据以往经验来看,大片区经济适用房周边的商品房项目都很难成高价项目。
  此外,早在去年就有关于出台限价商品房政策的呼吁和流言,虽然单个限价商品房影响也许并不大,但一旦形成区域或项目多了以后,对整个市场的房价确实能起到平抑的作用,在一定程度上降低住宅开发的利润回报。也因此,潘石屹认为,这一轮房地产宏观调控对商业地产和写字楼基本上没什么影响。随着政府对住宅市场调控力度的加大,房地产行业中最市场化、最有创新性的就是商业地产了,商业地产也是集中体现一个国际化大都市最核心价值的部分。 
  业内人士补充,商业物业的“魅力”还在于其高回报率。第一太平戴维斯的最新报告指出,2005年前4个月,上海甲级写字楼市场的整体租金指数增幅达6.8%,高出去年同期一倍多。商铺的回报率也高于住宅,以上海南京西路沿线“成都北路”至“陕西北路”为例,该路段的沿街商铺日租金已达每平方米25元-45元。 
  这样的诱惑,显然没有一定的自持能力,是很难让开发商自己在商业地产的门外,保持“蒲团”上的姿势的。
  打破思维模式是为了建立新的思维模式 
  进入商业地产是不是就意味着“有钱可赚”?没有人敢出具“包票”。但打破现有的商业地产思维模式,确实是商业地产“有钱赚”的先决条件,只不过这个条件,需要从一个台阶的高度走上更高一个台阶的高度。 
  业内人士戏言,传统的商业地产其实更像是真正意义上的不动产,缺乏思想,缺乏激情,甚至缺乏必要的概念。楼就是楼,房就是房。只要你“出的起价钱”,你就可以进来;不论白天黑夜都是灯火通明,不论刮风下雨都是冬暖夏凉;隔壁是IT,对面是贸易,楼上可能是传媒,行业五花八门,彼此鸡同鸭讲没有交流语言。 
  但这显然不是商业地产所希望看到的未来,业内人士直言,在“从一个高度”走向“另一个高度”的路上,商业地产要做的东西还有很多。 
  这不是危言耸听,SOHO中国的“转弯”是一个恰到好处的提示。自从宣布转型退出住宅市场之后,SOHO中国在北京CBD区域多达25万平方米的商业开发量就一直引人关注。为了能使转型项目继续“叫座”,潘石屹的推广活动显得十分卖力。据了解,自今年4月起,SOHO尚都在深圳、广州、上海等商业发达城市的招商推介活动是“前所未有”的,除了第一太平戴维斯、世邦魏理仕等知名代理行,在“帮衬着”SOHO中国积极联络大品牌商家进驻,SOHO中国“自己的人”,也在为总部调派的任务而“不断努力着”。 
  事实上,在进入商业地产后,SOHO中国已经做的足够好。“SOHO中国开发的项目中10%的商业面积产生了20%的销售额,贡献了30%的利润。”SOHO中国董事长潘石屹在接受《中国经济时报》记者采访时表示,其公司对项目投资客户的追踪调查显示,投资商业的客户回报率分别高于投资写字楼和公寓。“所以,我们从高档住宅以及SOHO产品转向市中心区域的商业地产开发是正确的选择。”但同时,潘石屹知道,SOHO中国在商业地产上要补的课目还有很多,毕竟商业地产就是商业地产,它有自己的要求。 
  目前,业内与潘石屹有一样选择的开发商越来越多。地产上市公司十强之一的金地地产近日也宣布进军高端商业地产。“金地集团进入房地产业10多年,此前从未涉足写字楼项目开发。”金地集团上海公司总经理助理何大江强调,“政府的调控政策导向非常明确,而契税、营业税等一系列税收的征收,进一步拉近了住宅与商业物业之间的成本距离。”上海一开发商亦透露,目前公司正在酝酿加大商业项目的投资力度,“现在投资商业项目,风险肯定比住宅项目小。” 
  需要提醒的是,商业地产在经历了2004年的火爆,2005年的平静,2006年的升温后,是不是到了期望的高点,估计没有多少人能够“猜的出来”。但有一点可以肯定,那就是2007年的商业地产,不仅需要投资商要有耐心;还要有不断打破思维模式的习惯。 
  有经验的资金注入不是重要而是十分重要 
  虽然有诸多开发商转型主攻商业地产,但是并不是所有转型的开发商都能成功。“商业房地产是一个不可以轻易去涉足的行业。进入其中,就要有打持久战的准备。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示,传统的住宅开发商进入商业地产,具有一定的转型风险。 
  业内人士认为,开发商成功转型至少需要满足这么一些条件:一是有过做高档楼盘经验的开发商会相对容易;二是有较高的资金实力和融资能力的开发商更能够把握自己商业地产项目的运作频率。 
  但仅此并不够,毕竟商业地产不是开发商一家说了,就能算了的事,它要求它的执行者不仅要懂得房地产开发流程,更要懂得商业和商业零售流程,而且相当程度上,后者在项目成败所占的比例上更为突出。业内人士直言,传统开发商90%都不可能转型成功,只有5%-10%的人有成功的可能。 
  这样说,绝对是有理由的。业内人士分析认为:做商业地产开发商,首先要成为商业地产营运商。因为“商业地产的开发和经营远比其他房地产复杂”,同时,商业地产的使用者对物业和服务的需求不完全一致,而且与住宅相比,商业地产“存在更大的资金压力”。 
  业内人士提醒,目前仍有相当一部分住宅地产开发商,是用旧有的住宅惯性思维来操作商业地产,这是一个非常可怕的事实,无论哪一个环节出现差错,最先表现出“运转不灵”的就是“资金链上的困惑”。 
  持这种观点的业内人士,并不是少数,这其中就包括转型过程中的SOHO 中国。“潘石屹却并非完全没有商业地产的操作经验。从现代城开始,SOHO就不断地加大其商业项目的开发比重。”一位地产分析人士认为,这已经明白的告诉我们,老潘其实是“早就为转型做好了打算”。
  正确的思路决定正确的商业地产 
  有必要回到地产的创意上,需要说明的是,创意不是空想,因为只有正确的思路,才可能有正确的商业地产。 
  “创意要有执行力。”成功运作“上海八号桥”的黄瀚泓,给出了他眼中运作创意地产最关键的因素。创意不是空想,方案再好最后还是要有能实现它的团队。黄瀚泓的时尚生活中心是一家集开发、策划、经营管理为一体的商业地产运营商,但是他从不接单纯的策划案。自从八号桥的成功运作以来,很多商业地产开发商都找上门让黄瀚泓的团队为商业项目做策划,“给你策划方案也没用,你不一定能够实现它。”黄瀚泓说。 
  这不是黄瀚泓的一句玩笑之词,业内人士的分析更为直接,创意的概念要贴近市场,能够得到市场的认可,这才是成功的创意。这就需要创意地产运营商在项目的结构改造、功能再造、文化塑造、商业营造四个方面下足功夫,尤其在文化和商业上要有确实符合市场口味、受众需求的创新,否则创意只是天马行空,不知所云。 
  上海时尚地标新天地项目,很多人认为模式很简单,把石库门改建成高档消费场所,招商做好,商家自然进来了,但是其中很多幕后工作都是外人看不见的。据一位当时负责策划运作新天地项目的业内人士介绍,从新天地开业前一年到之后第一年,两年时间新天地的策划运营商总共组织了300多个活动,每天都有5、6批人要接待,来自五湖四海。这些都要付诸现实,强大的后期经营管理保证了创意地产的长远发展。 
  不过创意地产并非是稳赚不赔的买卖,还是在创意地产的发源地上海,创意园区中也有一些做得不尽如人意的案例。业内人士就此指出,创意园区虽然看似只是旧房改建,门槛很低,但对开发、设计、经营、管理等多个环节都有很高的要求,往往许多创意地产开发商并不具备这种综合实力和素质。一些并不具备这方面经验的公司在看到创意地产的高附加值后只是盲目跟进,结果却没有足够的实力来塑造文化、营造商业,最后给人一种四不像的感觉,以至于项目后期,自己不断的被自己前期留下的陷阱而迷惑,并最终深陷进去而不能自拔。 
  三星总裁李健熙说过,除了老婆和子女,其他都可以变。这句话用到房地产身上并不为过,而在经历了这些年的风雨历程后,房地产,特别是商业地产确实到了需要创新和求变的时候了。 
 

浏览 (45) | 评论 (0) | 评分(0) | 支持(0) | 反对(0) | 发布人:管理员
将本文加入收藏夹
版权所有 Copyright(C)2008-2015 新恒迪投资策划顾问机构 博商科技 技术支持
粤ICP备08113642号  邮箱:szxhd2008@163.com 

腾讯微博12北京私人侦探广州私家侦探上海私家侦探深圳私家侦探杭州私家侦探厦门私家侦探天津私家侦探长沙私家侦探重庆私家侦探成都私家侦探西安私家侦探福州私家侦探贵阳私家侦探哈尔滨私家侦探合肥私家侦探呼和浩特私家侦探济南私家侦探昆明私家侦探兰州私家侦探南昌私家侦探南京私家侦探南宁私家侦探青岛私家侦探沈阳私家侦探石家庄私家侦探太原私家侦探乌鲁木齐私家侦探武汉私家侦探郑州私家侦探宁波私家侦探温州私家侦探包头私家侦探大连私家侦探东莞私家侦探新泉州私家侦探苏州私家侦探徐州私家侦探扬州私家侦探中山私家侦探珠海私家侦探宝鸡私家侦探常州私家侦探嘉兴私家侦探金华私家侦探延安私家侦探义乌私家侦探乙1